Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne
Ceny w Albanii: na jakie koszty podróży warto się nastawiać będąc turystą z Polski
Marzec 31, 2019
Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne
Ceny w Czechach: na jakie wydatki powinni przygotować się podróżujący w 2019 roku?
Kwiecień 2, 2019

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Niemcy mówią: „Tylko bardzo głupi lub bardzo bogaci ludzie mogą sobie pozwolić na zakup starego domu”. Ale charakter polskiej mentalności i sytuacja cenowa na krajowym rynku nieruchomości są takie, że czasami rzeczywiście korzystniej jest kupować używane mieszkania.

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Z każdym rokiem coraz więcej mieszkańców miast zaczyna marzyć o wiejskim domu, jednak zakup nowej dobrej nieruchomości wymaga posiadania sporej ilości pieniędzy, a budowa domu od podstaw jest jeszcze droższa. Nasuwa się logiczne pytanie: czy nie będzie bardziej opłacalnym zbadanie „rynku wtórnego” i kupienie, a następnie wyremontowanie starego domu. Cóż, zbadamy sytuację na polskim rynku, dokonamy obliczeń i, mamy nadzieję, że w efekcie zarówno u Ciebie, jak i u nas, po przeczytaniu tego artykułu znikną wszelkie niejasności.

Niezbędne dokumenty w celu przeprowadzenia remontu starego domu

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Przede wszystkim podjęcie prac z zakresu renowacji starego budynku trzeba zgłosić w wydziale architektoniczno-budowlanym w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Ponadto powinno się przygotować dokumenty, które pozwolą na dokonanie legalnych prac renowacyjnych. Są to:

  • Zgłoszony przed rozpoczęciem prac remontowych wniosek do urzędu ze zgłoszeniem prac remontowo-budowlanych;
  • Wniosek o pozwolenie na budowę;
  • Oświadczenie, potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością i dokonanie prac budowlanych;
  • Rysunki lub szkice planowanych zmian;
  • Projekt zagospodarowania działki etc.

Jakie prace wymagają zgłoszenia, a jakie pozwolenia na budowę?

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Podstawowe etapy remontu starego domu

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Przygotowanie do remontu

Kupując stary prywatny dom, pierwszą rzeczą, której powinieneś dokonać nie jest ogląd tapet, przewodów i rur. Nawet stan ścian i dachu nie jest tak ważny, jak stan, w którym znajduje się fundament w momencie zakupu starej nieruchomości. Problem polega na tym, że jeśli fundament posiada wady, to jego naprawa będzie albo bardzo trudna i droga, albo zwyczajnie niemożliwa.

Następnie przed przystąpieniem do naprawy i zakupu materiałów budowlanych należy opracować plan działania. Aby to zrobić, należy dokładnie zbadać dom i ocenić jego stan. Zatem na co warto zwrócić uwagę przede wszystkim przy naprawie starego domu?

Zastanawiasz się od czego zacząć remont starego domu? Najczęściej w najgorszym stanie znajdują się takie oto części starych budynków:

  • Ściany zewnętrzne – często występują w nich pęknięcia, słabe połączenia, które umożliwiają przepływ wody, zardzewiałe belki stalowe, zgniłe elementy (toczenie, belki), luźny beton. Na przykład mokre ściany w piwnicy wskazują na brak lub zniszczenie hydroizolacji fundamentu lub niewłaściwy projekt przebudowy domu kostki lub innego typu. Szczególną uwagę należy zwrócić na izolację termiczną i wentylację wewnętrzną ścian;
  • Ściany wewnętrzne – słaba izolacja akustyczna, bezpieczeństwo przeciwpożarowe jest osłabione (materiały wykończeniowe są łatwopalne lub nie są poddawane działaniu środków ogniochronnych), tynk jest obsypywany wilgocią lub aplikacją o niskiej jakości;
  • Okna i drzwi – w 99% przypadków należy wymienić okna w starych domach. Zwróć uwagę na parapety (wytrzymałość, integralność powłoki), izolację metalowych ram okiennych (mogą tworzyć kondensat). W drzwiach z reguły cierpią okucia i zamki, czasami, gdy fundament się kurczy, mogą się odkształcać, szczeliwo złuszcza się;
  • Przede wszystkim zwróć uwagę na strukturę kratownicy – czy jest skośna oraz czy belki nie zgniły, gdyż zdarza się to dość często. Ponadto dach obowiązkowo powinien posiadać nienaruszoną barierę wodną, cieplną i parową. Jeśli na dachu znajdują się kominy i nadbudówki, nie powinny być uszkodzone, warto również sprawdzić rynny i ich mocowania;
  • Powłoki międzywarstwowe – w wyniku nieprawidłowych obliczeń belki stropowe zginają się lub pękają. Jeśli nie ma izolacji między ceglaną ścianą a drewnianą belką, należy ją wymienić. W piwnicach często znajdują się bardzo krótkie stalowe belki lub betonowe podłogi;
  • Podłogi. Najczęściej spotykanymi problemami, z którymi mają do czynienia właściciele. są: zużycie drewnianych podłóg, szerokie szczeliny między deskami, ścieranie desek parkietowych, dziury i pęknięcia w monolitycznych podłogach, zużyte lub wypalone linoleum, chwiejne płyty wiórowe;
  • Schody – prawie wszystkie drewniane schody w starych domach wymagają poważnych napraw lub wymiany uszkodzonych przedmiotów. Wymagania bezpieczeństwa pożarowego są często naruszane – odległość między tralkami jest zbyt mała;
  • Instalacja wodno-kanalizacyjna – uszkodzone lub zatkane rury, niewłaściwa lokalizacja komunikacji, skutkująca stałymi blokadami, niemożność zainstalowania kotła lub kolumny gazowej do ogrzewania wody. W prawie wszystkich przypadkach zaleca się zmianę kanalizacji w starych domach.

Wiele z powyższych problemów zostanie wyeliminowanych podczas naprawy. Na przykład, bezużyteczne pokrycie ścian zostanie zdemontowane, jeśli myśli się o wzmocnieniu izolacji. Wymiana gniazd i przełączników również nie jest trudna, można zmienić starą instalację wodociągową w dość krótkim czasie. Ale jeśli mówimy o wadliwym dachu lub pękniętej podstawie, rozwiązanie takich problemów będzie trudne i kosztowne.

Po zbadaniu obudowy i zapisaniu wszystkich poważnych usterek na kartce (jest to bardzo ważny etap prac) można rozpocząć projekt rozbudowy starego domu na papierze. Jeśli nie posiadasz umiejętności artystycznych, projektanci komputerowych programów (3DMax, Autodesk Homestyler, Ashampoo Home Designer, SketchUp Make, Sweet Home 3D) pomogą Ci poradzić sobie z wizualizacją.

Plan pozwoli rozwiązać trzy podstawowe zadania:

  • Dokładnie ustalić, jakie prace trzeba podjąć podczas naprawy;
  • Wcześniej zobaczyć jak będzie wyglądał wynik remontu i w razie potrzeby wprowadzić korekty;
  • Maksymalnie precyzyjnie obliczyć koszty i liczbę materiałów, które będą potrzebne do naprawy.

Dokładna cena przebudowy domu z lat 80 lub innego rocznika ustalana jest na etapie sporządzania projektu i zależy od:

  • warunków budowlanych;
  • potrzeby pewnych rodzajów prac i ich zakresu;
  • ceny materiałów i kosztów pracy;
  • sezonu wykonania prac.

Naprawa dachu

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

W starych domach najczęściej remontu wymagają zarówno dach, jak i poddasze. Większość prac w tym przypadku będzie potrzebować uzyskania zezwolenia. Remont dachu starego drewnianego domu krok po kroku będzie wyglądać w następujący sposób:

  • Renowacja (w razie potrzeby) więźby – najbardziej czasochłonny i drogi rodzaj prac;
  • Usunięcie starego pokrycia (najczęściej jest to blachodachówka);
  • Instalacja nowego poszycia;
  • Montaż okien dachowych (w razie potrzeby).

Ile kosztuje wymiana dachu w starym domku na wsi? Kosztorys remontu domu będzie wyglądać mniej więcej w następujący sposób.

Prace remontowe Koszt (m2)
Usuwanie starego pokrycia 5-20 zł
Instalacja folii dachowej wysokoparoprzepuszczalnej 5-25 zł
Dachówki z ceramiki 20-50 zł
Dachówki z cementu 20-100 zł
Instalacja systemu ocieplenia 30-60 zł
Montaż obróbek blacharskich 5-20 zł
Rynny stalowe powlekane 10-30 zł
Montaż systemu rynnowego 10-35 zł

Renowacja lub tworzenie nowego systemu ogrzewania

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

System ogrzewania w starym domu warto tworzyć po ociepleniu dachu i ścian oraz wymianie instalacji elektrycznej. Najlepsze rozwiązanie – pozbyć się trudnych w obsłudze starych systemów i wymienić je na nowe, których wykorzystanie będzie opłacalne podczas sezonu grzewczego.

Dobre rozwiązanie – połączenie systemu ogrzewania z instalacją ciepłej wody, w tym celu można zainstalować współczesny węzeł cieplny, kocioł, kominek lub piec. Podczas remontu również trzeba poświęcić uwagę rurom instalacyjnym, które powinny odpowiadać współczesnym wymaganiom szczelności. Po zakończeniu renowacji lub tworzenia nowego systemu ogrzewania trzeba uzyskać wszystkie dokumenty wykonawcze, a jeśli zdecydujemy się dodatkowo na naprawę kominów, potrzebna będzie również opinia kominiarska.

Naprawa ścian i podłóg

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Remont podłóg i ścian w starym domu należy do kategorii prac, które każdy właściciel jest w stanie podjąć własnoręcznie. Prace trzeba zaczynać od analizy stanu stropów i drewnianych elementów nośnych. Drewnianym konstrukcjom warto poświęcić szczegółową uwagę, gdyż pod pozornie dobrymi deskami mogą znajdować się na przykład spróchniałe legary. Najlepiej, gdy plan wykonania prac będzie następujący:

  • Instalacja nowoczesnego systemu ogrzewania podłóg;
  • Naprawa istniejących podkładów podłogowych lub układanie nowych;
  • Instalacja współczesnych rur systemu ogrzewania;
  • Zmiana pozycji ścian wewnętrznych (w razie potrzeby);
  • Tynkowanie ścian, w razie potrzeby – ich zabudowa płytami;
  • Odnawianie ścian (można w tym celu wykorzystać tapety, boazerię lub farbę), w razie potrzeby – układanie glazury.

Koszty remontu podłóg w starym domu będą wyglądać w tym przypadku następująco:

Prace remontowe Koszt (m2)
Usunięcie starego parkietu Od 15 zł
Usunięcie starych wykładzin Od 5 zł
Podkład cementowy (5 cm) 35-400 zł
Samopoziomujący podkład (1 cm) 20-100 zł
Instalacja paneli Od 15 zł
Ułożenie deski barlineckiej Od 20 zł
Ułożenie parkietu Od 50 zł
Układanie płytek ceramicznych 80-160 zł

A tak będą wyglądać koszty remontu ścian

Prace remontowe Koszt (m2)
Skuwanie tynku Od 15 zł
Tynkowanie Od 20 zł
Instalacja płyt gipsowo-kartonowych Od 15 zł
Gruntowanie i malowanie dwukrotne Od 15 zł

Komfortowy mikroklimat w pomieszczeniach zależy od temperatury i wilgotności powietrza. Te czynniki z kolei zapewniają odpowiednią izolację cieplną i parową, a także wentylację przestrzeni.

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

W domach starego typu z reguły nie ma wystarczającej izolacji ścian lub jest ona całkowicie nieobecna, dlatego może istnieć różnica między temperaturą na zewnątrz i wewnątrz budynku. W rezultacie tworzy się kondensacja, wzrasta wilgotność, a mieszkańcy czują się nieswojo z powodu stałej duszności. Jeśli nie można zdemontować ściany, zaleca się wykonanie izolacji ścian na zewnątrz lub wewnątrz.

Wymiana okien

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Interesuje Cię jak ze starego domu zrobić nowy? Ważne jest, aby dom miał naturalne oświetlenie, a im więcej światła, tym lepiej. Okna nie powinny zajmować więcej niż 10% całkowitej powierzchni domu. Okna w starych budynkach najczęściej podlegają wymianie, gdyż to działanie posiada cel nie tylko estetyczny, ale również pozwala zapewnić maksymalnie dobrą izolację dźwiękową oraz cieplną w pomieszczeniu.

Dobre rozwiązanie – wykorzystanie w starych budynkach klasycznych drewnianych okien. Będą one jednak kosztować więcej niż współczesne rozwiązania ze sztucznych materiałów. Ponadto do kosztów okien również trzeba dodać koszt ich instalacji, który zaczyna się od 1500 zł. Średnio wydatki na wymianę okien w wiejskich i podmiejskich domach wyglądają następująco:

Rodzaj prac Koszt
Deinstalacja starej stolarki Od 40 zł/obwod
Instalacja nowych okien Od 20 zł/obwod
Instalacja drzwi z ościeżnicą Od 150 zł

Po wymianie instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, izolacyjnych i paroizolacyjnych można wykonać dekorację wnętrz. Zakres i specyfika pracy zależy od materiału ścian. Na przykład przegrody z płyt gipsowo-kartonowych można natychmiast pokryć tapetą, a ściany z cegieł wymagają wstępnego wyrównania i gruntowania. Oczywiście, jeśli nie zamierzasz wykonywać wykończenia płytami z tworzywa sztucznego.

Przebudowa starego domu

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Jeśli zdecydujesz się nie na remont, a na przebudowę starego domu, wówczas powinieneś wiedzieć, że będzie to potrzebować załatwienia znacznej liczby formalności. Zdefiniujemy więc przede wszystkim czym dokładnie jest przebudowa.

Kolejność Twoich działań w przypadku przebudowy starego domu z lat 60 lub 70-ch będzie wyglądać następująco:

  • Przygotowanie co najmniej 4 planów dokonania przebudowy;
  • Składanie wniosku na uzyskanie zezwolenie dokonania przebudowy domu na wsi lub w mieście w starostwie wraz z przygotowanymi planami;
  • Uzyskanie zezwolenia na przeprowadzenie zaplanowanych prac;
  • Stworzenie i systematyczne wypełnianie dziennika przebudowy;
  • Uzbrojenie działki budowlanej;
  • Bezpośrednie dokonanie przebudowy;
  • Informowanie organów nadzoru o zakończeniu prac budowlanych;
  • Uzyskanie dokumentów potwierdzających możliwość użytkowania przebudowanego domu w celach mieszkaniowych.

Ile kosztuje remont starego domu w Polsce?

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Aby dokładnie wyjaśnić, ile będzie kosztować remont starego budynku w Polsce, przypuśćmy, że dziedziczymy wiejski domek z cegły o powierzchni 150 metrów kwadratowych. Przede wszystkim sprawdzimy jego konstrukcje nośne, obecność pęknięć w ścianach, poziom uszkodzeń podłóg, okien oraz drzwi. Załóżmy też, że stan techniczny budynku pozwala nie dokonywać jego pełnej rozbiórki, a dokonanie remontu będzie korzystnym rozwiązaniem. Ile w takim przypadku pieniędzy musimy przygotować?

Poniższa tabela zawiera dokładne obliczenia.

Element konstrukcji budynku Cena jednostkowa Ilość Przeciętny koszt
Ściany działowe
Koszt materiałów 40 zł/m2 33 m2 1320 zł
Koszt prac 25 zł/m2 33 m2 825 zł
Wyburzenie ścian działowych 20 zł 52 1040 zł
Wywóz gruzu 400 zł 1 400 zł
Łącznie 3585 zł
Dach
Koszt materiałów 50 zł/m2 140 m2 7000 zł
Membrana 4 zł/m2 140 m2 560 zł
Dachówka ceramiczna 55 zł/m2 140 m2 7810 zł
Rozbiórka starego dachu 2800 zł 1 2800 zł
Koszt prac 65 zł/m2 140 m2 9360 zł
Łącznie 27530 zł
Stolarka zewnętrzna
Okna PCV (białe) 350 zł/m2 30 m2 10500 zł
Koszt prac 55 zł/m2 30 m2 1650 zł
Drzwi zewnętrzne ze stali + montaż 2200 zł 1 2200 zł
Łącznie 14350 zł
Wykończenie wnętrz
Ogrzewanie podłogowe 100 zł/m2 80 m2 8000 zł
Wyposażenie kotłowni 16 000 zł 1 16000 zł
Grzejniki + koszt prac 75 zł/m2 70 m2 5250 zł
Posadzka na piętrze + koszt prac 35 zł/m2 150 m2 5250 zł
Łącznie 34500
Inne wydatki
Przygotowanie ścian 5 zł/m2 450 m2 2250 zł
Zakup farby 1000 zł 1 1000 zł
Klej, grunt 1000 zł 1 1000 zł
Płytki na ścianę 50 zł/m2 40 m2 2000 zł
Drzwi wewnętrzne + montaż 450 zł 8 3600 zł
Układanie paneli 20 150 3000 zł
Armatura łazienkowa 3500 zł 1 3500 zł
Łącznie 16350
OGÓŁEM 96315 ZŁ

Jak można zauważyć, elewacja starego domu zdecydowanie nie jest tanim rozwiązaniem. Pojawia się logiczne pytanie: czy nie będzie bardziej opłacalnym zbudowanie całkowicie nowego budynku? Na to pytanie również udzielimy odpowiedzi.

Remont starego domu czy budowa nowego: co jest bardziej opłacalne?

Remont starego budynku: czy taki pomysł jest opłacalny i ile będą kosztować prace renowacyjne

Wszystko zależy przede wszystkim od tego, jakimi dysponuje się finansami. Jeśli są pieniądze na nowy dom, to jasne jest, że stary dom lepiej zburzyć, a na jego miejscu lub w pobliżu zbudować nowy. Jest jeszcze lepsze rozwiązanie (oczywiście, jeśli obszar działki na to pozwala) – zamieszkać w starym domu, a jednocześnie budować nowy w pobliżu. To jest najlepsza opcja.

Jeśli jednak Twoje środki są ograniczone, to najlepiej wychodzić od zasad ekonomicznej efektywności. Porównajmy, ile będzie kosztować renowacja starego budynku oraz budowanie nowego o tym samym kształcie.

Rodzaj prac Renowacja

starego domu

Budowa

nowego domu

Dom parterowy bez poddasza użytkowego (100 m2) 90 000 zł 140 000 zł
Koszt 1 m2 powierzchni brutto 900 zł/m2 1400 zł/m2
Dom parterowy z poddaszem użytkowym (250 m2) 212000 zł 260 000 zł
Koszt 1 m2 powierzchni brutto 850 zł/m2 1040 zł/m2

Oto proste porady, które pomogą Ci zaoszczędzić na remoncie starego budynku:

  • Zanim zaczniesz naprawę, zajrzyj do sklepów z materiałami budowlanymi, przeanalizuj cenniki na różnych stronach w Internecie i zrób dla siebie tabele z informacjami, które pomogą dokonać naprawdę wygodnych zakupów;
  • Dobrym rozwiązaniem byłoby kupowanie materiałów za pomocą poleceń od ludzi, zwłaszcza tych szorstkich (drewno, cement).
  • Podłogi w kuchni najlepiej pokryć kaflami. Jest to drogie rozwiązanie, ale warte swojej ceny. Każde tanie linoleum za kilka lat straci przyzwoity wygląd. I znów będzie trzeba wydawać pieniądze.

Dokonane obliczenia pozwalają stwierdzić: budowa nowego domu jest droższym rozwiązaniem niż remont starego. Podejmując decyzję o konieczności renowacji starego domu, powinna opierać się ona na kilku czynnikach:

  • Chociaż budowa nowego domu jest droższa niż operacja odnowienia starego, znaczna kwota również będzie potrzebna na remont starych domów;
  • Ważne jest, aby zrozumieć, o której godzinie należy wykonać wszystkie prace (przed rozpoczęciem jesiennych deszczów);
  • Stan techniczny domu. Ważny parametr, który określa poprzednie punkty. Do analizy konieczne jest zaangażowanie profesjonalisty.

W postaci podsumowania dodajmy też, że po 30-40 latach eksploatacji każdy drewniany dom wymaga, jeśli nie przebudowy, to gruntownej naprawy. Nawet jeśli właścicielom starego budynku wydaje się, że wyburzenie będzie najlepszym rozwiązaniem problemu, przydatne będą porady osoby o dużym doświadczeniu praktycznym. W rzeczywistości może się okazać, że mocne drewno znajduje się pod niechlujną i ciemną górną warstwą, a odbudowa zajmie znacznie mniej czasu i pieniędzy, niż budowanie nowego domu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *