Oszacowanie wartości nieruchomości jest istotne w przypadku chęci jej kupna bądź sprzedaży. Także, gdy stanowi ona przedmiot darowizny, spadku lub jest częścią majątku, od którego ma zostać wypłacony zachowek. Wartość nieruchomości jest też istotnym czynnikiem, który wpływa na jej amortyzację oraz ustalenie warunków ubezpieczenia.

Wartość rynkowa a cena mieszkania

Warto pamiętać, że wartość a cena nieruchomości to nie to samo. Jeśli chcemy szybko pozbyć się mieszkania z powodu choćby wyjazdu za granicę czy kłopotów finansowych, wówczas wartość rynkowa nieruchomości będzie prawdopodobnie dużo wyższa od ceny, po której uda się ją sprzedać. Gdy nabywcę potrzebujemy przekonać od razu — koszt zakupu, a w zasadzie jego obniżenie będzie prawdopodobnie kluczowe.

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości samodzielnie?

Wróćmy jednak do wartości rynkowej. Czym jest? To kwota, jaką ze sprzedaży lokalu na wolnym rynku może otrzymać jego właściciel. Jest ona obliczana na podstawie konkretnych parametrów. Aby obliczyć samodzielnie wartość nieruchomości, należy kierować się średnią ceną rynkową, czyli medianą kwot, które w wybranym okresie można otrzymać za metr kwadratowy analogicznych lokali.

Najważniejsze parametry służące do obliczeń to:

• miasto lub miejscowość, w której usytuowana jest nieruchomość (ceny w Warszawie będą inne niż np. w Świdnicy);
• położenie lokalu (prestiż dzielnicy, tereny zielone, odległość od centrum, dostęp do komunikacji publicznej, bliskość instytucji i lokali handlowo-usługowych);
• metraż i rok budowy (nie zawsze nowsze równa się lepsze — małe mieszkanie w zabytkowej kamienicy w centrum wielkiego miasta będzie droższe niż większe mieszkanie na nowym osiedlu, lecz w mniejszej miejscowości lub na obrzeżach miasta);
• stan techniczny i standard wykończenia (mieszkanie w złym, stanie, wymagające generalnego remontu będzie tańsze niż mieszkanie, do którego można się wprowadzić od razu po zakupie, także rozkład pomieszczeń czy poziom, na jakim się znajduje wpływają na cenę);
• stan prawny lokalu (obciążenia hipoteczne, prawa służebności i użyteczności, współwłasność itp. — niektóre mieszkania mają nieuregulowaną sytuację prawną, są one z reguły tańsze gdyż zarówno sprzedającego, jak i kupującego czekają dodatkowe formalności);
• wysokość czynszu (i tutaj paradoksalnie wysoki czynsz może być powodem niższej ceny — znalezienie chętnego na taką nieruchomość będzie bowiem trudniejsze);
• cena rynkowa.

Pozostałe metody wyceny

Jeżeli zastanawiamy się, jak wycenić nieruchomość w sposób precyzyjny i zgodny z przepisami, czyli wiarygodny dla banków, sądów czy urzędów, jedynym sposobem pozostaje skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Osoba taka analizuje wskazaną nieruchomość, następnie sporządza dokument urzędowy, który oficjalnie potwierdza jej wartość.

Metoda pośrednia pomiędzy rzeczoznawcą a samodzielnymi szacunkami jest skorzystanie z usług agencji nieruchomości. Co prawda dokument sporządzony przez pośrednika z agencji nie będzie miał statusu prawnego odpowiedniego np. dla banku, jednak na pewno będzie bardziej profesjonalny i dokładny niż nasze własne wyliczenia. Pracownicy agencji są dobrze zorientowani w bieżących trendach na rynku nieruchomości, a swoje analizy przeprowadzają na podstawie realnych cen sprzedaży.

Ostatecznie możemy też skorzystać z możliwości, jakie daje nam internet. Możemy znaleźć tam wiele kalkulatorów wyceny, które automatyzują nasze obliczenia, minimalizując ryzyko błędu. Istnieją też portale, które upubliczniają przykładowe wyceny nieodpłatnie, podając takie parametry analizowanych mieszkań, jak ich położenie, metraż, liczba pokoi, stan techniczny czy rok budowy. Dane do wycen uzyskują z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, z systemów transakcyjnych lub też operatów szacunkowych, czyli wycen rzeczoznawców. Korzystając z takich przykładów możemy poznać orientacyjną, lecz całkiem realną wycenę naszej nieruchomości (lub tej, której zakup rozważamy).

Jakich błędów unikać przy samodzielnej analizie?

Jest kilka standardowych błędów, które można popełnić ustalając samodzielnie cenę nieruchomości po raz pierwszy. Przede wszystkim pobieżny przegląd internetu i porównywanie się z ofertami z portali sprzedażowych. Najczęściej ceny, które widnieją przy ogłoszeniach są cenami transakcyjnymi, co oznacza, że realna cena, za którą sprzedano nieruchomość była dużo niższa.

Ponadto różnica w cenie transakcyjnej i ofertowej może zaburzyć nam proces sprzedaży — gdy już stworzymy i zamieścimy swoje ogłoszenie. Zawyżając lekko cenę z myślą o negocjacjach sami wykluczamy się z puli wyszukiwania, gdyż potencjalny nabywca ustawia w wyszukiwarce z reguły od razu kwotę, za którą chce kupić nieruchomość. Jeśli więc nasza cena jest choćby lekko zawyżona, sortowanie danych nas nie obejmie i nasze ogłoszenie nie ukaże się wśród wybranych ofert.

Podobnym przekłamaniem, które może nas wprowadzić w błąd jest kwota, którą może nam wypłacić nasz ubezpieczyciel. Jest to suma służąca jedynie do naprawy zniszczeń lub odtworzenia nieruchomości w stopniu, jaki obejmuje ubezpieczenie. Jest to więc kwota cząstkowa całej wartości.

Czy warto obliczać cenę samodzielnie?

To czy wartość mieszkania oszacujemy samodzielnie, czy skorzystamy z pomocy specjalisty zależy głównie od celu w jakim jej potrzebujemy. Gdy chodzi o sprzedaż, zwykle wystarcza własna ocena. Gdy wykonamy ją rzetelnie powinna odwzorowywać stan realny. Gdy jednak staramy się o kredyt hipoteczny lub nasz cel związany jest z innymi instytucjami publicznymi, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy, który przygotuje dokładną, obiektywną i zgodną z przepisami wycenę, jakiej będzie oczekiwał od nas bank czy urząd. Taka profesjonalna wycena może jednak przydać nam się również podczas sprzedaży, ponieważ nasz nabywca, starając się o kredyt hipoteczny, będzie mógł dodać ją do swoich dokumentów i ułatwić tym samym proces formalny. Należy pamiętać, że wycena otrzymana od rzeczoznawcy jest ważna przez 12 miesięcy od dnia przygotowania.